如何判別土地使用權評估中的經濟性貶值

眾所周知，經濟性貶值是采用成本法進行資產評估時需要考慮的重要因素之一。所謂經濟性貶值，是指由于外部條件的變化引起資產閑置、收益下降等造成的資產價值損失。如何判別委估對象是否存在經濟性貶值并確定其對評估值的影響程度，需綜合考慮評估項目的背景、委估對象的歷史狀況和現狀、買賣雙方主體、特殊政策影響的區域等綜合因素。通過以下本所近期所做的整體資產評估案例，我們談一下土地使用權評估中對經濟性貶值的理解。

項目背景：位于某省（以下簡稱a省）某市（以下簡稱b市）工業開發區內的某中外合資企業（以下簡c企業），中外合資前是一家生產家用電器的集體企業，中外合資時廠址區域未劃定工業開發區，b市也未出臺有關征地優惠政策。因經營需要，c企業的中方股東出讓部分股權給本企業的外方股東，特委托本會計師事務所對c企業的整體資產（凈資產）進行評估。經中外雙方要求并與本所約定，本次評估采用成本法。

在對c企業進行各單項資產及負債評估時，涉及到c企業廠區內的土地使用權（以下簡稱該土地或土地）評估。經核實，該土地產權清晰，土地性質屬出讓土地，土地現狀為五通一平，為c企業所有，權證齊全。我們在對該土地的重置成本進行調查時，得知該區域五通一平土地于評估基準日的重置成本為76元/平方米（依據相應的征地補償文件及取得土地、開發土地成本資料計算得到，使用年限為50年）。但是，b市工業開發區以管委會的名義出臺征地優惠政策：凡在該工業開發區內新辦的企業，均可以以每平方米27元的價格向該開發區管委會購買五通一平的土地（注：土地使用年限為50年，對新辦企業性質及經營期限無明確要求）。其操作過程是：該工業開發區管委會通過b市政府劃撥形式取得土地（征地補償費用由政府另行解決），經土地開發形成五通一平后賣給本開發區內新設立的企業使用。如果考慮有償取得土地，開發區管委會取得土地并將其開發成五通一平的成本也約為76元/平方米。也就是說，b市政府出于加快當地經濟發展、增加財政稅收收入等考慮，通過補貼工業開發區土地開發成本的形式來招商引資，正所謂“堤內損失堤外補”。另經調查，該開發區管委會經b市人民政府授權（有文件依據），完全有權處置本開發區內的土地。那么，c企業的土地使用權評估值應以76元/平方米為計價依據還是應以27元/平方米為計價依據？

本案例中，買方（指c企業的外方股東）認為，只要在該工業開發區內開辦企業（因評估目的為股權轉讓，c企業的股東可理解為在開發區內設立企業），都可以以27元/平方米買到五通一平的土地，因此土地評估值應以27元/平方米為計價依據；土地價值由76元/平方米降為27元/平方米，是由于政府政策因素的影響使土地產生了經濟性貶值。從賣方（指c企業的中方股東）角度看，由于賣方主體是企業而不是政府，如果將其取得及開發成本為76元/平方米的土地以27元/平方米的價格賣出去，這等于c企業中方股東替b市政府履行了“招商引資”的義務而得不到政府的補償，顯然不公平。我們認為，本案例中買方認為的經濟性貶值并不是真正的經濟性貶值。首先，政府特殊政策因素對土地價格影響的區域較小，僅限于為b市工業開發區（我國目前的評估理論對外部條件引起經濟性貶值的區域界定無專門論述）。其次，土地的市價直接影響土地重置成本。要以27元/平方米的價格取得土地，賣方主體必須是政府（開發區管委會），而買方主體必須是開發區內的新辦企業；因此，27元/平方米的土地價格不是公開的市場價格，而是限定了買賣雙方主體特殊交易市價。再次，從重置成本的構成要素看，土地的重置成本應包含土地取得費、土地開發費、稅費、資金成本、開發商合理利潤等，27元/平方米的土地單價只是部分重置成本（至少不含稅費、資金成本、開發商合理利潤），而不是完整的重置成本。

綜上所述，我們認為c企業土地的重置成本應以公開的市場價76元/平方米為基礎依據。因此c企業的土地不存在經濟性貶值。會計         

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