房地產試用期轉正工作總結
總結是對過去一定時期的工作、學習或思想情況進行回顧、分析，并做出客觀評價的書面材料，它可以使我們更有效率，不如我們來制定一份總結吧。那么總結有什么格式呢？以下是小編精心整理的房地產試用期轉正工作總結，希望對大家有所幫助。
一、我國實施住房抵押貸款證券化應予規范的基本會計問題
（一）對金融工具終止確認的標準作出規定
住房抵押貸款證券化的關鍵環節在于“真實出售”，即證券化發起人將經過組合的貸款賣給特設機構（SPV），從而將貸款回報風險同貸款發起人自身的風險相隔離。對“真實出售”的認定涉及到證券化在財務報表上的列報方式，如果貸款轉讓是一項融資，則轉讓人所獲得的資金被當作負債處理，貸款仍保留在資產負債表上；如果轉讓被看作是出售，則貸款賬面價值將從資產負債表上劃去。證券化作為一項創新金融工具，在貸款轉移過程中，發起人銀行可能仍以各種方式與已轉移的貸款或受讓人發生關聯，該貸款組合的轉移能否被確認為銷售，從而在資產負債表上終止確認？目前國際會計準則委員會和美國第125號財務會計準則報告均認同“金融合成分析法”，即當企業不再“控制”已轉讓的金融資產時，應將相應的轉讓交易核算為一項“銷售交易”；反之，則應核算為一項“融資交易”。我國是否認同“金融合成分析法”，對于“控制權”轉移如何把握，會計準則應給出比較易于操作的、具體的標準，以便于盡早幫助準則使用者判別證券化交易的實質及規范會計處理、報表編制。
（二）對貸款轉移的會計處理作出規定
目前貸款轉移在國內已經出現，但對其如何進行賬務處理，會計準則尚未規范。這里涉及的一個會計問題是貸款公允價值確認問題，公允價值是市場經濟條件下貸款買賣雙方公平交易自愿達成的價格。在現行剝離不良資產實務中，銀行將已發生事實減值的貸款按賬面價值確認長期債券投資成本，按期結計投資收益，這種處理方法盡管操作簡單，但高額收益計入當期損益有悖于穩健原則，對于銀行來說，貸款剝離損益即轉讓日貸款公允價值同賬面價值之間的差額應予以體現。
對于住房抵押貸款證券化來說，在我國金融工具市場不活躍的國情下，可以研究采用國外金融市場中已比較成熟的技術？折現現金流分析和期權定價模型，并以此為基礎，在買賣雙方協商基礎上確定貸款出售價格并結計損益。同時，建議對損益表目前的欄目和內容進行改進，單獨設置反映貸款轉移或處置損益的項目，以便于增強損益表可理解性和有用性。
（三）對證券化帶來的會計報表合并問題予以規范
為證券化交易而建立的特設機構（SPV），其作用在于破產風險隔離，存在形式多樣，與發起人有著千絲萬縷的利益聯系。比較典型的情況是在高級一次級證券發行方式下，發行人/特設機構發行兩類資產支持證券？高級證券和次級證券。高級證券優先享有相關貸款的現金收入，所有的損失將首先由次級證券承擔，當高級證券持有人得到完全支付的情況下，次級證券才能被支付，發起人通常通過保留次級證券（低信用證券）來承擔信用風險。由貸款組合產生的現金流量在償還高級證券固定數額的本息后，剩余利潤全部歸屬次級證券持有者。這時發起人就通過承擔風險成本和接受方案的剩余利益而獲得交易的剩余風險和報酬。根據現行以控制權作為判斷合并與否的會計標準，對于證券化結構下如何判定發起人與發行人/特設機構的關系，以正確判定特設機構應否并入發起人會計報表內，會計準則應給出操作性強的、具體的判斷標準。
（四）規范證券化結構下會計信息披露
建議會計準則對住房抵押證券化結構下會計信息披露作出規范。具體地說，就是要求披露貸款轉讓的金額及轉讓目的、轉讓所產生的損益，有否回購協議及條款，以使證券化從一開始就走入比較規范的軌道。
二、對商業銀行試行住房抵押貸款證券化會計問題的思考
從會計實務角度對商業銀行試行住房抵押貸款證券化進行設計，筆者提出以下幾點考慮：
（一）住房抵押貸款證券化會計處理方案設計原則
由于證券化基礎設施并不完善，住房抵押貸款證券化在我國的推進還難以做到一步到位。商業銀行在特設機構（SPV）難以在短期內建立起來的宏觀背景下，在其內部嘗試這一創新金融工具，從會計處理角度面臨的兩個現實問題首先是如何對待“真實出售”問題，其次是如何在避免混合收賬的前提下，確保收款程序迅速而高效。
1、關于“真實出售”，筆者建議在現行實務下，核算處理宜繞過貸款出售帶來的損益確認問題。理由如下：首先，如果商業銀行是在其內部嘗試住房抵押貸款證券化并承擔最終風險，由于其幾乎不存在破產風險，虛擬特設機構不論在形式上成立與否，都不會是準證券化結構意義下具備資格的特設機構，因此“真實出售”也就不再具有存在的基礎；其次，從技術處理角度看，在證券化較普遍的西方發達國家，證券化是一種市場行為，對貸款轉移的判定和交易損益的確認計量，具有較為客觀的基礎。在我國商業銀行總分行體制下，即便在總行設立虛擬SPV或類似機構，由于總分行之間不是一種公開市場環境下的平等交易關系，因此其貸款轉移價格只能是“非正常交易”價格，其實質是總分行之間利益關系的調整，其確認的技術難度很大，并且在相關稅收政策不明朗的環境下，還會帶來稅收方面的問題。筆者認為在會計準則尚未出臺等現實條件下，人為對貸款轉讓按出售進行處理，即難以體現“真實出售”在證券化結構下所起到的作用，又人為加大證券化交易成本，意義不大。
2、在避免混合收賬的前提下，確保收款程序迅速而高效，這是與證券化結構下商業銀行作為發起人同時作為服務商所承擔的操作風險相聯系的。在證券化過程中，發起人要不間斷地對所轉讓的貸款提供服務。借款人按期向發起人支付貸款本息，發起人須將所收得的款項及時正確入賬，將收到的資金定期交給發行人，對于不能按期支付本息的借款人努力尋求補救措施。發行人與發起人通過契約達成此種責權關系，發起人為此獲得服務費。由于我國商業銀行總分行制與西方國家有著不同的特點，因此結合我國現實，研究總分行制下如何避免混合收賬，及迅速有效地集中貸款庫本息以償還債券本息，是一項嶄新而有意義的課題。筆者認為在此問題上，我們應與提高會計處理科技含量相結合，通過強化內部控制制度和技術手段為貸款庫收貸收息及上劃提供保障。
（二）住房抵押貸款證券化貸款庫賬務處理方案及比較
我國商業銀行試行住房抵押貸款證券化，會計核算面臨的難點問題是如何進行貸款庫的核算，以避免混合收賬，確保貸款庫收回本息及時正確集中于總行。結合上文，筆者就貸款庫核算提出兩種賬務處理方案：
方案一：（入選貸款庫）貸款賬保留在分行。貸款賬仍然保留在經辦行，總行不建立貸款賬，經辦行定期將收得的貸款本息以借款（或其他）方式轉入總行專設存款賬戶，用于償還債券本息或進行投資運作，同時，由總行對貸款庫所涉及的分行依據其貸款本息實收情況進行單獨考核并支付服務費。對涉及到的與披露有關的會計信息專設科目，由總行通過行內信息系統予以掌握。
此方式適應“分步嘗試，逐步到位”的我國商業銀行住房抵押貸款證券化模式的業務特點，對貸款庫本息收回情況通過財務手段進行考核，在一定程度上保障了賬務處理結果的真實性，同時由于不存在對賬環節，降低了會計操作成本。
方案二：（入選貸款庫）貸款賬集中到總行，經辦行輔之以表外賬，總分行之間定期對賬。在總行設立（入選貸款庫）貸款賬，總行和經辦行之間建立委托關系，總行以賬面價值轉入（入庫）貸款，在賬務處理上表現為分行在總行存款增加，總行住房抵押貸款增加，經辦行負責收取貸款本息、登記表外賬并按期上劃總行，由總行記入相應賬戶，總行和經辦行定期對賬，以保證雙方賬務處理準確一致。此方式下，對貸款庫專設一級科目以滿足披露需要。
此方式在形式上將證券化結構的特點體現得更為明顯，但在貸款轉移環節，由于總行將發債所得資金用于彌補相關分行，從而限制了調度發債資金的自由度，并且傳統方式下對賬環節的存在，加大了會計處理的繁瑣程度。
在我國商業銀行試行住房抵押貸款證券化會計處理問題上，筆者認為應本著“實質重于形式”的原則，在滿足“分步嘗試，逐步到位”的業務現狀前提下，盡可能降低核算成本。在不設立具備資格的特設機構（SPV），由商業銀行內部試行住房抵押貸款證券化的情況下，要求貸款庫賬務處理取得準證券化結構下的隔離效果是不現實的。
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